San Juan se prepara para el boom minero: viviendas, hoteles y parques logísticos impulsarán las inversiones
El avance del RIGI y varios proyectos prometen un fuerte efecto derrame sobre el mercado inmobiliario. Qué zonas crecerían y claves legales para invertir sin riesgos.
La minería volvió a ocupar un lugar central dentro de la economía argentina y una provincia aparece como uno de los principales escenarios de ese cambio. La combinación entre grandes proyectos de cobre, inversiones multimillonarias y el Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones (RIGI) comenzó a modificar las expectativas del mercado inmobiliario de San Juan, donde desarrolladores, propietarios e inversores ya analizan cómo prepararse para una demanda que podría impulsar la construcción de más de 2.000 viviendas durante los próximos cinco años, además de oficinas, parques logísticos, hoteles y nuevos emprendimientos urbanos.
El fenómeno excede ampliamente a la actividad minera. La llegada de compañías internacionales, contratistas, ejecutivos, profesionales y miles de trabajadores genera un efecto multiplicador que alcanza a la construcción, el comercio, los servicios y el negocio inmobiliario. La experiencia de otros polos mineros (o petroleros como Vaca Muerta en Neuquén) demuestra que, cuando los proyectos entran en etapa de construcción y producción, la demanda de infraestructura crece a un ritmo muy superior al de la oferta existente.
En ese contexto, San Juan reúne buena parte de las expectativas. Allí avanzan emprendimientos como Josemaría, Filo del Sol, Los Azules, El Pachón y Altar, considerados entre los principales proyectos cupríferos de América Latina. Si todos evolucionan según los cronogramas previstos, movilizarán miles de millones de dólares durante las próximas décadas y requerirán una infraestructura capaz de acompañar ese crecimiento.
El RIGI, incorporado a la Ley Bases, aparece como otro factor decisivo. El régimen contempla beneficios fiscales, cambiarios y aduaneros para inversiones superiores a los u$s200 millones y garantiza estabilidad normativa durante 30 años, un esquema pensado para atraer capitales de gran escala hacia sectores estratégicos como la minería, la energía y la infraestructura.
Para el mercado inmobiliario, el desafío consiste en anticiparse. La construcción de viviendas, edificios corporativos, depósitos, centros logísticos y desarrollos mixtos demanda varios años entre la compra del terreno, el proyecto, las aprobaciones y la ejecución de las obras. Esperar a que la demanda aparezca puede resultar demasiado tarde.
Una demanda que podría superar ampliamente la oferta
Mauricio Turell, martillero público y corredor inmobiliario, socio fundador de la Cámara de la Construcción e Inmobiliaria de San Juan y ex secretario de la Federación Económica provincial, consideró que el mercado todavía no dimensionó el verdadero alcance del proceso que comienza a desarrollarse. Señaló: "La transformación generará un colapso absoluto para cualquiera de los destinos, sencillamente porque no logramos entender que debimos estar trabajando con anterioridad a este boom minero".
Según explicó, uno de los principales problemas radica en la falta de planificación previa. Muchos desarrolladores aún buscan identificar cuáles serán las necesidades específicas de las empresas antes de lanzar nuevos proyectos, una incertidumbre que demora inversiones en un momento clave.
"Los desarrolladores siguen preguntándose qué necesitan las empresas. Es muy difícil anticiparse a un mercado que todavía no terminamos de conocer en su totalidad. Faltó información suficiente de los responsables", afirmó.
Especialistas del sector estiman que solamente la demanda habitacional podría requerir la construcción de más de 2.000 nuevas viviendas en los próximos cinco años para evitar un fuerte desbalance entre oferta y demanda.
El mercado de alquileres ya ofrece señales de esa tensión. Desde hace varios años, la disponibilidad de viviendas resulta insuficiente frente a la cantidad de interesados, especialmente en Capital, Rivadavia, Santa Lucía y Rawson.
Según Turell, actualmente la relación entre oferta y demanda ronda un desequilibrio equivalente a diez interesados por cada seis propiedades disponibles.
A esa situación se suma otro fenómeno. Muchos propietarios comenzaron a adaptar sus inmuebles para ofrecerlos exclusivamente a empresas vinculadas con la minería, atraídos por contratos más extensos y mejores ingresos. Explicó: "Sin dudas, el mayor atractivo para los sanjuaninos consiste en alquilarles a las empresas mineras, pero no logramos entender que debemos cumplir formalidades legales e impositivas básicas para formalizar el negocio con compañías internacionales, como las modalidades de garantías y otros requisitos contractuales".
Para quienes sí lograron adecuarse, la rentabilidad aparece como un fuerte incentivo. Sin embargo, esa decisión también reduce la oferta destinada a empleados públicos, trabajadores del comercio, pequeñas empresas y familias locales.
"Quienes entendieron el negocio condicionan la demanda de empleados del Estado, del comercio y de empresas privadas porque reservan sus propiedades para la minería, donde el atractivo económico resulta mucho mayor", sostuvo.
